ImmobilienkreditDefinition

Einen Immobilienkredit vergeben Kreditinstitute für den Erwerb einer Immobilie, für Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen an einem Objekt oder für die Umschuldung eines bestehenden Kredites an ein anderes Institut.
Die Absicherung des Kredites erfolgt durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes (Grundschuld oder Hypothek) im Grundbuch der zu finanzierenden Immobilie. Diese Form des Darlehens nennt man ebenfalls Hypothekendarlehen oder Realkredit.

Vergabe

Immobilienfinanzierungen vergeben folgende Kreditinstitute:

  • Banken
  • Bausparkassen
  • Versicherungsunternehmen

Zudem gibt es Förderbanken des Bundes und der Länder, die die Vergabe von Immobilienkrediten durch günstige Konditionen fördern und unterstützen:

  • Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW Bankengruppe)
  • Landesförderinstitute

In geringem Maße und meist nur für eine anteilige Summe vergeben auch

  • Arbeitgeber (Arbeitgeberdarlehen)
  • Verwandte (Verwandtendarlehen)

Immobilienkredite.

Privat oder gewerblich?

Man unterscheidet den privaten und den gewerblichen Immobilienkredit.
Unter die private Immobilienfinanzierung fallen Kredite für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohneigentum oder auch für den Bauplatz eines solchen Objektes. Es ist dabei unerheblich, ob die Immobilie eigengenutzt oder vermietet ist.
Bei der Gewerbefinanzierung handelt es sich um Kredite für gewerblich genutzte Immobilien wie Büros, Läden, Lagerhallen oder Produktionsstätten.

Rückzahlung des Kredites

Für einen Immobilienkredit gibt es verschiedene Möglichkeiten der Rückzahlung. Eine Form davon ist das Annuitätendarlehen. Bei diesem Kredit erfolgt die Rückzahlung durch eine Rate aus Zins und Tilgung. Der Kreditbetrag verringert sich während der Darlehenslaufzeit stetig. Innerhalb der Rate vergrößert sich der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit. Gleichzeitig sinkt mit abnehmendem Kredit der Zinsanteil. Erfolgt die Rückzahlung durch eine abgestimmte Tilgung während einer einzigen Zinsfestschreibung, spricht man von einem Volltilgerdarlehen.
Es besteht aber auch die Möglichkeit, ein Tilgungssurrogat zur Tilgungsaussetzung zu wählen. Als Tilgungsersatz dienen beispielsweise Bausparverträge, Lebens- und Rentenversicherungen oder auch Fonds. Mit diesen löst man am Ende der Laufzeit den Kredit in einer Summe ab. Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer für den Darlehensbetrag ausschließlich Zinsen und spart parallel das Tilgungssurrogat an.

Festzins oder variabel?

Den Darlehenszins können die Kreditpartner sowohl als Festzins als auch als variablen Zins vereinbaren. Bei einem Festzins wird der Zinssatz „festgeschrieben“. Das bedeutet, dieser einmalig festgelegte Zins verändert sich während der Zinsfestschreibung nicht. Die Rate ist von vornherein für den gesamten Zeitraum kalkulierbar. Bei einem variablen Zins ist weder eine Zinsfestschreibung vereinbart noch ein fester Zins. Je nach Marktgegebenheiten hat der Gläubiger die Möglichkeit, den Sollzins nach oben oder unten anzupassen. Für den Kunden besteht Chance und Risiko zugleich. Bei sinkenden Zinsen zahlt er weniger, bei steigendem Zinssatz mehr. Die Flexibilität von Sondertilgungen und Rückzahlung des Kreditbetrages ist deutlich höher.
Eine Zinsfestschreibung und somit die Sicherung eines festen Zinssatzes beginnt bei einem Immobilienkredit meist bei fünf Jahren (im Ausnahmefall auch weniger) und ist bis zu einem Zeitraum von 25 Jahren möglich.

Ablauf der Vergabe

Nach der Beantragung eines Immobilienkredites wertet das Kreditinstitut die Immobilie ein und legt einen Beleihungswert fest. Zudem erfolgt eine Bonitätsprüfung. In einem Finanzierungsplan hält der Berater fest, welche Kosten im Zuge der Immobilienfinanzierung anfallen, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und welchen Betrag der Kunden als Kreditsumme benötigt.
Mittlerweile haben der Auslauf des Beleihungswertes und die Bonität des Kunden immer mehr Auswirkungen auf die Höhe des Sollzinses. Das bedeutet bei niedrigem Beleihungsauslauf und guter Bonität die Vergabe des Kredites ohne Risikoaufschläge und somit günstig. Bei hohem Auslauf und weniger starker Bonität vergeben die Kreditinstitute Risikoaufschläge und letztendlich einen teureren Kredit.

Vertriebskanal

Während in früheren Jahren der Bankberater bei der Immobilienfinanzierung die zentrale Rolle eingenommen hat, suchen immer mehr Kreditnehmer heute nach Angeboten und Transparenz im Internet. Webbasierte Internetplattformen bieten zahlreiche Informationen und gute Vergleichsmöglichkeiten bezüglich des regionalen und des überregionalen Marktes.

Ein Kommentar

  • Katrin 17. Oktober 2014 um 10:28

    Eine sehr schöne Erklärung zu den unterschiedlichen Begriffen. Viele haben diese sicherlich schon gehört, aber was sich tatsächlich dahinter versteckt, das wissen nur wenige. Da ist ein solcher Artikel wie hier doch eine sehr große Hilfe.

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